Защита от иска по сносу самовольной постройки в Москве

Как выстроить грамотную аргументированную линию защиты по иску о сносе самовольной постройке в Москве

Защита от иска по сносу самовольной постройки в Москве

При Лужкове Ю. М. городские власти охотно выдавали правоподтверждающие документы на любые строения, по факту являвшиеся некапитальными. Павильоны, палатки, ангары – на все это собственники, главным образом субъекты среднего и малого бизнеса, зачастую легко оформляли свидетельства о регистрации. В конце 1990-х – первой половине 2000-х годов оформлялось достаточно свидетельств на объекты, вовсе не имевшие: ни разрешений на строительство, ни фундаментов. Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ) к этому относилось вполне лояльно и успешно паспортизировало строения. Росреестр тоже особенно не придирался к документам, и не только в силу коррупционной составляющей.

photo-1469198384753-4dbbb309aae5

Времена изменились, и новый градоначальник начал зачистку Москвы от разного рода «сомнительных» объектов, портящих в его видении облик города и мешающих реализации крупных городских проектов. Провозглашенная борьба с автомобильными пробками потребовала расчистки места под объекты транспортной инфраструктуры.

Город пошел в атаку. Префектуры и Департамент городского имущества (ДГИ) начали выявлять «сомнительные» объекты и подавать иски к собственникам. Причем, исковые требования часто формулируются в противоречие друг другу. Объект требуют признать одновременно: и – самовольной постройкой (по основаниям статьи 222 Гражданского кодекса РФ), и – признать право на него отсутствующим (то есть, что он не является недвижимостью, и собственник должен его «убрать» своими силами с городской земли).

Расчет сделан на то, что если собственник будет пытаться доказывать, что самовольная постройка не является недвижимостью, то «сработает» второе основание иска. И наоборот: раз это недвижимость, то где разрешение на строительство капитального объекта?

Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП утвердили перечень сомнительных, по мнению городских властей, строений, которые подлежат сносу. Актуализации такой перечень подлежит раз в квартал. Впрочем, такой актуализацией власти особенно не заморачиваются, даже когда суды во всех инстанциях отказывают в иске к собственнику.

Надо сказать, что ДГИ и Префектуры не подходят формализовано к таким процессам, и стараются изо всех сил. Когда заходит спор о статусе объекта, как недвижимой вещи, город выделяет средства на проведение судебной экспертизы, чтобы доказать обратное.

Если собственник не выстраивает аргументированную линию защиты, то суды принимают сторону города. Компании «Русское партнерство» приходилось выигрывать такие дела, что называется, «на тоненького», а ведь есть немало примеров в московской судебной практике, когда в одних исках – отказывали, а идентичные – удовлетворяли. Потому, что в одних случаях защита представляла доказательства необоснованности иска, а в других – не сумела это сделать в силу недостаточного опыта представителей.

Наиболее частым основанием для отказа в таких исках является пропуск городом срока исковой давности (3 года). Но нужно еще найти и представить суду документы, которые подтверждали бы, что уполномоченный орган еще три года назад знал о таком строении, и кто является его собственником.

Если назначена судебная экспертиза, то важно, чтобы эксперт принял сторону собственника. Чтобы усилить свою позицию, можно сделать у компетентной организации техническое заключение по строению, и представить его в суд. Эксперту потом будет проще согласиться с таким заключением, нежели его опровергать.

Есть объект возведен до 1995 года, то он не может быть признан самовольной постройкой, так как ст. 222 ГК РФ, вступившая в силу с 01.01.1995 г., не имеет обратного действия во времени. Но это нужно еще доказать суду.

В каждом конкретном случае необходимо выстраивать свою линию защиты: четкую и подкрепленную доказательствами. В противном случае, город не замедлит после вступления решения в законную силу пригнать спецтехнику и снести строение навсегда. Даже если высшие судебные инстанции решение пересмотрят, уже может быть поздно.